Averbação de um imóvel é um procedimento legal que consiste em registrar formalmente alterações ou atualizações na matrícula do imóvel, tornando-as oficialmente reconhecidas pelos órgãos públicos. Esse registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis e é fundamental para garantir a regularidade jurídica da propriedade, refletindo mudanças que possam ocorrer ao longo do tempo, como reformas, alterações no estado civil do proprietário ou quitação de financiamento. Compreender o que é a averbação, em quais situações ela é necessária e qual é sua importância no mercado imobiliário é essencial para evitar complicações futuras.
1. O que é a matrícula de um imóvel?
Para entender a averbação, é necessário primeiramente compreender o que é a matrícula do imóvel. A matrícula é o documento oficial que reúne todas as informações sobre a propriedade, como a localização, dimensão, características e o histórico de proprietários. Ela pode ser vista como a “certidão de nascimento” do imóvel, onde todos os eventos relevantes relacionados a ele devem ser registrados. Esse documento é essencial para garantir a segurança jurídica nas transações imobiliárias, pois comprova a regularidade da situação do imóvel.
Cada vez que ocorre uma alteração significativa relacionada ao imóvel, essa mudança precisa ser formalizada por meio da averbação na matrícula. Assim, o histórico do imóvel permanece atualizado e legalmente válido, refletindo todas as modificações que possam impactar sua estrutura, valor ou titularidade.
2. O que é a averbação de um imóvel?
Averbar um imóvel significa atualizar sua matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, informando eventos que podem impactar sua propriedade ou uso. Esse processo é obrigatório sempre que ocorre uma mudança relevante na condição física ou jurídica do imóvel, ou quando há alterações na vida civil do proprietário que possam influenciar a relação com o bem.
Entre os exemplos mais comuns de averbação estão:
- Construção, reforma ou demolição de edificações no terreno;
- Alterações no nome ou estado civil do proprietário (como casamento, divórcio ou falecimento);
- Regularização de imóveis (como quitação de financiamento ou inclusão em programas de regularização fundiária);
- Instituição de usufruto, servidões ou outras restrições sobre o imóvel;
- Mudanças de destinação do imóvel (de uso residencial para comercial, por exemplo).
3. Quando a averbação é necessária?
Averbação é necessária em várias situações ao longo da vida útil de um imóvel, garantindo que o registro reflita fielmente sua situação atual. A seguir, destacamos os principais cenários em que a averbação é exigida:
3.1. Construção, ampliação ou reforma de um imóvel
Uma das principais situações que exigem a averbação é quando ocorrem mudanças físicas no imóvel. Isso inclui a construção de uma nova edificação, a ampliação de áreas já existentes ou mesmo a realização de reformas significativas, como a alteração de estruturas internas. Nessas situações, o proprietário deve averbá-las na matrícula do imóvel para que a nova configuração física da propriedade seja oficialmente reconhecida.
A falta de averbação de obras pode gerar problemas na venda do imóvel, já que a documentação não estará regularizada. Além disso, o imóvel pode ser avaliado de forma incorreta, impactando seu valor de mercado e, em alguns casos, inviabilizando o financiamento bancário, pois as instituições financeiras exigem que a documentação esteja em dia.
3.2. Mudança no estado civil ou no nome do proprietário
Sempre que há uma mudança no estado civil do proprietário do imóvel — como casamento, divórcio, ou falecimento — é necessário averbar essa alteração. No caso de casamento, por exemplo, se o regime de bens estabelecido for o de comunhão parcial ou total, o cônjuge passa a ter direitos sobre a propriedade, e isso precisa estar registrado na matrícula.
Da mesma forma, em caso de divórcio, a transferência de parte do imóvel de um cônjuge para outro ou a venda do bem precisa ser averbada, refletindo a nova condição. A regularização do estado civil no registro do imóvel é essencial para garantir que os direitos de propriedade sejam respeitados e que a documentação esteja alinhada com a realidade jurídica.
3.3. Financiamento e quitação do imóvel
Quando um imóvel é adquirido por meio de financiamento, a instituição financeira geralmente coloca uma cláusula de alienação fiduciária na matrícula, que indica que o bem está atrelado ao banco até que o pagamento seja integralmente efetuado. Após a quitação do financiamento, é necessário averbar essa informação para que o imóvel fique “livre e desembaraçado”, ou seja, sem qualquer vínculo ou ônus.
Essa averbação é fundamental para garantir que o imóvel possa ser vendido ou transferido sem restrições, e é um dos passos finais no processo de aquisição por financiamento. Caso o proprietário não realize a averbação, mesmo após quitar o financiamento, o imóvel continuará constando como alienado no cartório, o que pode gerar entraves futuros.
3.4. Regularização fundiária e usucapião
Imóveis que passam por processos de regularização fundiária, como os que participam de programas de urbanização ou são objeto de usucapião, também precisam ser averbados. A regularização fundiária ocorre quando uma área ou imóvel que estava irregular ou não registrado é formalizado por meio de um procedimento legal. A averbação desse processo é obrigatória para que o imóvel passe a ter validade jurídica e possa ser comercializado.
No caso de usucapião, quando uma pessoa adquire o direito de propriedade sobre um imóvel por ter possuído o bem de forma contínua e sem oposição por um período determinado, é necessário que essa nova condição seja averbada na matrícula do imóvel, garantindo que a titularidade do bem seja formalmente reconhecida.
3.5. Instituição de usufruto e servidões
A averbação também é necessária quando o proprietário decide instituir o usufruto de um imóvel, que é o direito de uso e fruição da propriedade sem a transferência de titularidade. Isso pode ocorrer, por exemplo, em casos de doação de imóvel com reserva de usufruto, quando uma pessoa doa um imóvel a alguém, mas mantém o direito de continuar utilizando-o até o fim da vida.
Além disso, servidões — que são direitos concedidos a terceiros para utilizar parte do imóvel, como servidão de passagem ou de instalação de redes de energia — também devem ser averbadas na matrícula para que tenham validade legal.
4. Consequências de não realizar a averbação
A falta de averbação pode gerar uma série de problemas, tanto para o proprietário quanto para terceiros que venham a ter interesse no imóvel. Entre as consequências mais comuns estão:
-
Impedimentos na venda do imóvel: Um imóvel com matrícula desatualizada pode ter sua venda dificultada ou inviabilizada, uma vez que a documentação não reflete sua real situação. Compradores e instituições financeiras costumam exigir que a matrícula esteja regularizada antes de efetuar qualquer transação.
-
Problemas em caso de disputa judicial: Se houver uma disputa legal envolvendo o imóvel, como um processo de herança ou divórcio, a falta de averbação pode complicar a resolução do caso, uma vez que as informações sobre o bem não estarão completas.
-
Multas e penalidades: Dependendo do tipo de alteração que não foi averbada, o proprietário pode estar sujeito a multas por parte das autoridades municipais, principalmente em casos de construções ou reformas não regularizadas.
